La vente en viager est de plus en plus populaire de nos jours. Mais saviez-vous qu’il existe différentes formes de vente en viager ? Elle sont au nombre de deux : le viager libre et le viager occupé. Concentrons-nous aujourd’hui sur le second, qui est la transaction de vente en viager la plus contractée. Cette forme de vente nécessite quelques connaissances approfondies et un accompagnement pour être bien maîtrisée. Nous allons essayer dans cet article de vous guider au mieux afin que vous puissiez vendre ou acheter en toute sérénité.

Définition d’une vente en viager occupé

La vente en viager occupé est une transaction immobilière qui consiste à céder son bien tout en continuant à l’occuper. Le nouveau propriétaire ne pourra y accéder qu’une fois que le crédirentier (non donné à la personne qui vend son bien en viager) sera décédé.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Le vendeur perçoit une rente viagère périodique versée par l’acquéreur jusqu’à son décès. Cette rente est payable mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Les modalités sont à définir entre les parties au moment de la signature de la vente.

Cette rente viagère est souvent précédée d’un bouquet, nom donné à la somme perçue le jour de la vente. Le vendeur a le droit de rester vivre dans sa maison alors que celle-ci devient la propriété d’un autre. De fait, s’il doit continuer à s’affranchir des frais d’entretien du bien, la taxe foncière quant à elle devient à la charge de l’acquéreur.

N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour prendre connaissance de tous ces termes et ce que cela implique pour vous que vous soyez acheteur ou vendeur. En plus, ces experts pourront vous aider à calculer une vente de viager occupé qui satisfasse les deux parties.

Les avantages de la vente d’un viager occupé

Pour le vendeur :

• il n’a pas à déménager à la vente du bien immobilier,
• il perçoit une rente périodique à vie qui lui permet de compléter ses revenus,
• la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu mais bénéficie d’abattements fiscaux avantageux,
• le bouquet, quant à lui est exonéré d’impôt,
• la taxe foncière n’est plus à sa charge,

Pour l’acquéreur :

• il permet l’achat d’un bien sans avoir à passer par un crédit,
• la valeur du bien de base est soumise à une décote d’environ 30 % pour le calcul de la rente viagère,
• la fin du versement étant soumise à l’aléa relatif à la fin de vie du vendeur, il n’est pas rare de devenir propriétaire d’un bien qui aura coûté moins cher qu’en l’achetant de manière classique. Sauf évidemment si l’on a affaire à une nouvelle Jeanne Calment. Mais ça, on ne peut pas le prévoir.

5 conseils pour une vente en viager occupé satisfaisante

Maintenant que les bases sont posées, il est temps de passer à nos conseils essentiels pour que tout se passe au mieux pour l’acheteur comme pour l’acquéreur.

1. Bien comprendre le viager occupé

Avant toute chose, et avant même de calculer le montant de cette vente en viager occupé, vérifiez que les deux parties ont bien assimilé ce qu’une vente en viager implique. Qu’il s’agisse des termes propres à cette transaction mais aussi les conditions prévues dans l’accord. La première étape avant de calculer une vente de viager occupé est de bien comprendre les termes et les conditions de l’accord. Si les deux parties doivent être satisfaites de cette transaction, en ce qui concerne l’acheteur, appréhender les détails concernant la propriété, son prix et les modalités de paiement, etc. est un minimum avant de se lancer dans un tel investissement.

2. Estimez la valeur du bien

Ensuite, il vous faut bien entendu estimer la valeur du bien à vendre. Evitez de fixer vous-même le prix, car bien souvent, on ne connaît pas vraiment la valeur marchande de notre maison. Il est beaucoup plus sûr de contacter plusieurs agents immobiliers et leur demander de réaliser une estimation de votre bien. Grâce à cela vous obtiendrait une fourchette de prix cohérente avec les tarifs qui se pratiquent en ce moment sur le marché immobilier.

Vous pouvez toutefois pour éviter d’être surpris par ces estimations de consulter les agences ou les sites internet immobiliers pour vous faire une idée des prix moyens pratiqués dans votre secteur.

3 : Prenez en compte les charges

Du point de vue de l’acheteur : Lorsque la vente en viager se produit, l’acheteur doit prendre en compte la taxe foncière. Renseignez-vous donc sur son niveau pour l’ajouter dans le montant de la vente. Bien entendu, n’oubliez pas de prendre en compte la rente viagère dans votre calcul. Elle fait partie intégrante du prix de revient du bien.

Du point de vue du vendeur : la rente viagère doit vous permettre de continuer à vivre décemment d’en votre logement tout en en assumant les charges d’entretien qui vous incombent. Veillez donc à ce qu’elle ne soit pas sous-évaluée dès le départ.

4 : Analysez l’âge et l’état de santé du vendeur

L’état de santé et l’âge du vendeur peuvent influencer le montant de la rente viagère. Sachez que plus le vendeur est âgé et que sa santé est précaire, plus la rente sera élevé. Demandez conseil à des professionnels pour bien l’évaluer est une nécessité. Ils sont les mieux placés pour vous indiquer ce qui se pratique habituellement dans les cas similaires au vôtre.

5 : Faites appel à un notaire

Comme toute transaction immobilière, c’est une obligation de passer par un notaire pour la signature de l’acte de vente en viager occupé. Toutefois, le notaire peut vous conseiller dans toutes les étapes de ce processus de vente. Ce professionnel mettra à votre disposition son expertise, ce qui vous permettra de ne rien omettre et de faire réaliser toutes les vérifications nécessaires au bon déroulement de la vente, ainsi que de la rédaction du contrat. Le notaire pourra vous expliquer les différentes clauses et vous indiquer celles à inclure dans la vente pour éviter les mauvaises surprises.

N’hésitez donc pas à contacter votre notaire avant même d’avoir pris votre décision de vendre ou acheter un bien en viager occupé. vous l’aurez compris, se faire accompagner dans cette démarche est un gage de sécurité et de sérénité.

Conseil bonus : Prenez en considération les risques liés à cet investissement

Comme chaque investissement, l’achat d’un bien en viager occupé comporte quelques risques comme la baisse de la valeur du bien au moment de la revente ou un changement de fiscalité.

Mais le plus important à avoir à l’esprit concerne la longévité du vendeur. En effet, si celui-ci vit bien plus longtemps que ce que l’on a pu prévoir au début, vous risquez de payer le logement bien plus cher que sa valeur réelle.

Un autre risque majeur, si l’acheteur décède avant le crédirentier, ce sont ses héritiers qui devront honorer les traites relatives à la rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Pensez-y avant de vous lancer.

Conclusion : 

La vente d’une maison ou d’unappartement en viager occupé peut être une option avantageuse tant les vendeurs que pour les acheteurs. Toutefois,  il est crucial de faire une analyse approfondie des différentes variables à prendre en compte avant de prendre une décision d’investissement. En suivant ces cinq (enfin six !) conseils, vous pourrez vendre ou acheter en toute tranquillité et réaliser une transaction gagnante pour toutes les parties. N’hésitez pas donc à prendre le temps de bien réfléchir à toutes les conditions matérielles et juridiques avant de vous lancer. N’hésitez pas à consulter des professionnels si vous avez des questions ou besoin d’aide pour naviguer sur ce marché immobilier spécifique