Le démembrement de propriété est un acte juridique consistant à séparer les murs (la nue-propriété) et la jouissance (l’usufruit) d’un bien immobilier. Lors de l’opération de remembrement, le nu-propriétaire redevient pleinement propriétaire en franchise de droits. Le démembrement est donc un mécanisme idéal pour transmettre un patrimoine sans frais excessifs pour le bénéficiaire, ou pour réaliser un investissement immobilier. Explications.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Dans le cadre de la propriété immobilière, les droits d’user du bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer sont généralement réunis entre les mains d’une même personne. Mais il est possible de séparer ces droits avec, d’un côté, l’usufruit (jouissance du bien et des revenus qui en sont tirés), et de l’autre, la nue-propriété (possession des murs). C’est ce qu’on appelle le démembrement de propriété (voir le site Inter-invest.fr pour plus d’informations).

Le plus souvent, ce mécanisme juridique est utilisé pour préparer une succession, par exemple en octroyant la nue-propriété d’un bien aux héritiers (enfants) et l’usufruit au conjoint survivant. À la fin de l’usufruit, la pleine propriété est retrouvée et entre en possession du nu-propriétaire. Il est possible, également, de réaliser une donation de l’une ou l’autre partie du bien, et ainsi d’en conserver l’usage ou le droit d’en disposer.

Comment réduire ses impôts en séparant nue-propriété et usufruit ?

Le démembrement de propriété permet de transmettre un patrimoine en douceur et de protéger le conjoint survivant sans léser les héritiers. Mais son intérêt est surtout fiscal : lorsque la nue-propriété et l’usufruit sont reconstitués dans le cadre d’une succession, le bénéficiaire récupère la pleine propriété du bien immobilier en franchise de droits. Pour le dire autrement : il ne paie pas de droits de succession.

Dans le cas d’une donation, les droits sont calculés sur la nue-propriété seule, donc sur un prix qui ne correspond qu’à une fraction de la valeur totale du bien immobilier. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont établies en fonction de l’âge du donateur au jour de l’opération, sachant que celle de la nue-propriété augmente au fil du temps.

Autre avantage fiscal : il est possible de donner l’usufruit d’un bien de façon temporaire, par exemple à un enfant qui peine à se loger. Ainsi, le démembrement de propriété permet de sortir le bien immobilier de son patrimoine, de sorte qu’il ne soit pas soumis à l’impôt (seul l’usufruitier est imposé). Mais attention à un éventuel contrôle fiscal : il faut que cette donation soit considérée comme valable par l’administration !

Pourquoi réaliser un investissement immobilier en démembrement ?

Le démembrement de propriété est également avantageux dans le cadre d’un investissement immobilier. Il est possible d’acquérir la nue-propriété et de laisser la jouissance du bien à son vendeur. De cette façon, vous n’êtes propriétaire que des murs. Vous ne pouvez pas y habiter ou le mettre en location, mais vous n’êtes pas soumis à l’impôt ni aux prélèvements sociaux, pas plus qu’aux taxes locales. À la fin de la période d’usufruit (déterminée en amont), vous récupérez la pleine propriété du bien.

L’investissement immobilier en démembrement de propriété offre plusieurs autres atouts :

• Vous bénéficiez d’une belle décote sur le prix du logement, qui peut varier de 30 à 50 % en fonction de la durée du démembrement. Plus le délai est long avant de pouvoir récupérer l’usufruit, plus la décote est importante.
• Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers issus d’autres biens en location.
• Vous n’avez pas à intégrer la nue-propriété du bien dans l’assiette de calcul de l’IFI.
• Vous pouvez transmettre votre patrimoine en réduisant vos droits de donation ou de succession, calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement.
• Vous réduisez la fiscalité de votre éventuelle plus-value en cas de revente.

Dans l’intervalle, vous sécurisez un capital dont vous n’avez pas besoin, en bénéficiant du placement le plus sûr qui soit, avec la promesse de récupérer la pleine propriété du bien dans le futur. C’est donc une opération plus qu’intéressante.