25Quel que soit le contexte économique, l’investissement immobilier locatif se classe toujours parmi les placements les plus judicieux, tant en matière de sûreté financière que de pérennisation patrimoniale. C’est d’autant plus vrai depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Acheter un logement et le louer n’est plus seulement un choix qui permet de percevoir des revenus complémentaires. C’est aussi la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs, à découvrir dans le détail sur le site la-loi-pinel.com. Bien qu’il ne manque donc pas d’attraits, l’investissement locatif doit être correctement réfléchi et encadré. Voici les 5 règles qui vont vous permettre de faire rimer investir avec réussir.

1. Étudiez différents secteurs géographiques pour choisir le plus porteur

Quand on décide d’investir dans l’immobilier, on décide de faire confiance à un territoire, une ville, un quartier. Il ne s’agit pas pour l’investisseur de choisir un lieu au coup de cœur ni à l’instinct. Il faut évidemment se référer à des données chiffrées, des éléments objectifs et une analyse circonstanciée.

Le choix est stratégique et doit répondre à plusieurs critères. D’abord, la demande locative. Elle doit être forte dans le secteur de l’achat. Cela permettra d’optimiser l’occupation du logement et sera également un gage de plus-value à la revente. Consultez la presse nationale qui reste attentive sur ces sujets, comme le journal Le Figaro par exemple. Quotidiens et magazines livrent souvent des informations précieuses qui permettent aux investisseurs de mieux évaluer la demande, mais aussi le prix du m2 et le taux de logements vacants dans le secteur.

Faites un achat cohérent avec les caractéristiques du lieu où vous investissez : studio à proximité d’un pôle universitaire, appartement familial dans un quartier pourvu de structures scolaires et de commerces. Tenez compte aussi des bassins d’emploi alentour qui augmentent souvent les chances du bailleur. Et fuyez les prix trop alléchants dans des zones peu porteuses.

2. Investissez de façon mesurée et diversifiée

L’apport que vous fournissez ne doit pas dépasser les 10 à 15 % du montant total de votre achat. L’emprunt pour votre financement doit se limiter à 20 ans. Voilà généralement le bon équilibre qui permet d’obtenir un effort mensuel parfaitement tolérable pour votre budget.

Gardez à l’esprit que les prix du m2 augmentent pour les petites surfaces et ce, à l’achat autant qu’à la location. Selon votre capital, il peut s’avérer judicieux de préférer plusieurs investissements à un seul. En effet la diversification de l’investissement peut adoucir les conséquences de loyers impayés par exemple, ou de travaux importants.

3. Mieux vaut défiscaliser que rentabiliser

Pour être viable, sain et pérenne, le rendement de votre investissement immobilier doit rester en dessous des 5%. Gardez à l’esprit que l’immobilier prend sa valeur sur le long terme.

Il est préférable de vous concentrer les premières années sur les dispositifs de défiscalisation comme celui, très avantageux, encadré par la loi Pinel. Si les loyers y sont certes plafonnés selon un barème un peu en deçà de la moyenne, cet effet est compensé par les réductions d’impôts sur les revenus dont vous allez bénéficier pendant 6, 9 ou 12 ans.

4. Un bon promoteur, un bon locataire, un bon gestionnaire

Si vous achetez du neuf, veillez à vérifier la réputation et surtout tous les agréments de votre promoteur. Respecte-t-il la totalité des normes en vigueur ? Le taux de mixité des résidences ? Comment se sont passées ses dernières réalisations ?

Il est ensuite toujours préférable de mettre votre investissement en gestion dans une agence immobilière. C’est le plus sûr moyen d’éviter les tracas et, en cas d’impayés, cela vous évitera de vous lancer dans des procédures de recouvrement auxquelles vous n’êtes certainement pas habitué. Les honoraires d’une agence immobilière sont compris entre 5 à 10% du loyer charges comprises. Il est à noter qu’ils sont déductibles de vos revenus fonciers.

Enfin le choix locataire est crucial. Même si votre bien est en gestion, conservez un œil attentif sur cette étape. Il convient de minimiser les risques en demandant certains justificatifs. Rappelez-vous que vous pouvez demander une caution solidaire pour un loyer inférieur à un tiers des revenus.

5. Souscrivez à la garantie locative

Cette assurance garantit aux propriétaires le versement des loyers dus en cas d’impayés. Cette garantie doit être souscrite de façon distincte pour chaque logement loué. Certaines de ces assurances peuvent couvrir les créances jusqu’à 70 000€ ainsi que le montant des travaux consécutifs à des dégradations. Le montant de cette garantie ne doit pas excéder 2,5% du montant de vos loyers. Avec ce taux, vous êtes certain de rentabiliser votre investissement.