Pour éviter les impayés de loyer, les bailleurs demandent souvent qu’une tierce personne se porte garante pour le locataire. Elle doit alors vérifier la légalité de la caution, la conformité de l’acte de cautionnement, sa nature ainsi que sa durée.

La caution est-elle toujours légale ?

En principe, un bailleur est libre de demander à son locataire de prévoir une caution, autrement dit une personne qui puisse payer ses dettes en cas de nécessité.

Il existe cependant des cas où le propriétaire ne peut pas exiger de caution ou doit, du moins, respecter certaines règles. C’est ainsi qu’un bailleur ayant souscrit une assurance contre les impayés ne peut, sauf exceptions, demander de caution.

C’est la même chose si le propriétaire est une personne morale. Dans ce cas, la caution ne peut provenir que d’organismes habilités, désignés par la loi ou le code de la construction et de l’habitation.

L’acte de cautionnement

Les modalités du cautionnement doivent être mentionnées dans un acte qui prend place sur le contrat ou fait l’objet d’un document séparé. Signé par le bailleur et le garant, il peut être établi sous seing privé ou devant notaire, sous la forme d’un acte authentique.

Ce document doit préciser le montant du loyer et celui des dettes que le garant accepte d’acquitter en cas de défaillance du locataire. Il doit mentionner si cette garantie se limite aux loyers et charges ou si elle s’étend à d’autres dettes, comme les réparations locatives par exemple. Une clause précisant la nature des engagements du garant doit également figurer dans l’acte.

Depuis la loi Elan, adoptée en novembre 2018, il n’est plus nécessaire, pour le garant, de porter certaines indications manuscrites sur l’acte de cautionnement. Il est préférable de conserver un exemplaire de l’acte de cautionnement. S’il a été établi chez le notaire, gardez-en une copie.

Enfin, des pièces justificatives, comme une carte d’identité ou un passeport, peuvent être demandées à la caution.

La nature de la caution

La personne se portant garante pour un locataire a le choix entre deux types de caution. Si elle opte pour une caution simple, le bailleur demande d’abord au locataire d’acquitter ses dettes. Il peut aussi engager des procédures à son encontre.

Le propriétaire ne s’adresse au garant que si le locataire est dans l’incapacité de payer son loyer ou ses charges. Il ne fera cette démarche que si les poursuites engagées contre le locataire se sont révélées infructueuses.

Les choses sont différentes si vous avez choisi d’être caution solidaire. Dans ce cas, le bailleur peut, dès le début, demander au locataire comme au garant de payer les dettes. De son côté, Le garant peut toujours se retourner contre le locataire.

La durée de la caution

Le garant peut également fixer la durée du cautionnement. Il peut choisir une durée déterminée, de trois ou cinq ans par exemple.

Une fois la durée de cautionnement fixée, le garant ne peut pas revenir sur sa décision. Il ne sera contraint de payer les dettes du locataire défaillant que durant la période mentionnée dans l’acte de cautionnement.

Le garant n’est pas obligé de choisir une durée déterminée ou il peut s’engager pour le temps du bail, sans autre précision. Dans ce cas, il est possible de résilier la caution. Si cette décision peut être prise à tout moment, elle ne prend effet qu’à l’issue du bail en cours. Il peut s’agir d’un premier bail ou d’un renouvellement.

Pour ne pas être engagé plus avant, le garant doit résilier sa caution avant la fin du bail en cours. S’il décide de dénoncer son contrat, il doit en aviser le bailleur par une lettre recommandée avec avis de réception.

Sources : Ctendance, Service-Public.fr